Hallo zusammen,
ich beschäftige mich gerade intensiv mit dem Gedanken, zusätzlich zu meinem ETF-Sparplan eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen. Hauptgrund ist der Inflationsschutz - ETFs sind ja toll, aber bei der aktuellen Inflation mache ich mir schon Gedanken, ob das langfristig reicht.
Nun sind die Zinsen ja bei über 4% und die Immobilienpreise immer noch sehr hoch, auch wenn sie etwas nachgegeben haben. Ich hab eine 2-Zimmer-Wohnung im Auge (280.000€, Baujahr 2015) die aktuell für 1.100€ kalt vermietet ist. Das wären knapp 4,7% Mietrendite brutto.
Bei 20% Eigenkapital und 4,2% Zinsen würde ich monatlich etwa 1.250€ für Zins und Tilgung zahlen, dazu kommen noch Hausgeld, Reparaturen etc. Unterm Strich würde ich wohl erstmal draufzahlen.
Jetzt ist meine Frage: Macht das überhaupt noch Sinn? Oder soll ich lieber bei meinen 800€ ETF-Sparplan bleiben und das war's? Die Immobilie würde ja theoretisch mit der Inflation mitgehen, aber die Finanzierungskosten sind halt brutal hoch momentan.
Wie seht ihr das? Hat jemand ähnliche Überlegungen oder sogar kürzlich gekauft?
Hey,
ich war letztes Jahr in einer ähnlichen Situation und hab mich letztendlich gegen die Immobilie entschieden. Bei den aktuellen Zinsen und Preisen ist die Rechnung einfach sehr knapp. Du zahlst erstmal ordentlich drauf und das über Jahre.
Was mich gestört hat: Du bist dann voll auf eine Assetklasse fokussiert und regional gebunden. Wenn der Markt in deiner Gegend mal schwächelt, hast du ein Problem. Bei ETFs bist du global diversifiziert.
Zum Inflationsschutz: Klar, Immobilien gehen theoretisch mit der Inflation mit, aber die Finanzierungskosten fressen aktuell jeden Vorteil auf. Und vergiss nicht die ganzen Nebenkosten - Notar, Grunderwerbsteuer, Makler falls vorhanden. Das sind nochmal 8-10% obendrauf.
Mein Ansatz: Ich spare weiter per ETF-Sparplan (sogar auf 1000€ erhöht) und warte ab, was die Zinsen machen. Wenn die irgendwann wieder unter 3% fallen, kann man nochmal schauen. Bis dahin bleib ich flexibel.
Die 800€ ETF-Sparplan sind erstmal solide. Du könntest höchstens überlegen, ob du den Anteil an Immobilien-ETFs etwas erhöhst, dann hast du wenigstens etwas Exposure ohne die ganzen Nachteile der direkten Immobilie.
Hmm, seh ich etwas anders als Kritikus_78. Klar, die Zinsen sind hoch, aber Immobilien haben langfristig einen anderen Charakter als ETFs. Ich würde nicht nur auf die aktuelle Rendite schauen.
Bei vermieteten Immobilien hast du mehrere Hebel: Mietsteigerungen (gerade bei der Inflation sehr relevant), Steuervorteile durch Abschreibung und langfristig auch Wertsteigerung. Plus: Du baust über die Tilgung automatisch Vermögen auf.
Mein Tipp: Schau dir die Lage genau an. In gefragten Stadtteilen mit guter Infrastruktur sind 4,7% Bruttomietrendite heute schon überdurchschnittlich. Wenn die Wohnung gut vermietet ist und der Mieter solide, könnte das trotz der hohen Zinsen funktionieren. Zinsen können auch wieder fallen.
Bei den aktuellen Konditionen ist das meiner Meinung nach ein schlechtes Geschäft. 4,7% Bruttomietrendite klingt zwar nicht übel, aber wenn du alle Kosten rechnest - Hausgeld, Reparaturen, Verwaltung, Steuern, Leerstand - bleiben real vielleicht 3% übrig. Dafür 4,2% Zinsen zu zahlen macht keinen Sinn.
Ich hatte übrigens vor ein paar Jahren ähnliche Überlegungen bei meinem Riester-Umstieg auf ETF - da ging's auch um verschiedene Anlageformen. Mein Fazit: Lieber beim ETF-Sparplan bleiben und eventuell noch aufstocken. 800€ ist ja schon ordentlich, aber du könntest das auf 1000€ erhöhen, wenn du das Geld für die Immobilie hättest.
Inflationsschutz ist wichtig, aber den bekommst du auch mit breit gestreuten ETFs. Sachwerte sind ja nicht nur Immobilien.
Also ich hab letztes Jahr gekauft und bereue es nicht. Ja, am Anfang zahlt man drauf, aber das ist normal bei Immobilien. Du musst langfristig denken - in 10 Jahren sind die Zinsen hoffentlich niedriger, die Mieten höher und ein Großteil vom Kredit getilgt.
Bisschen Timing gehört auch dazu: Jetzt im Frühling kommen wieder mehr Objekte auf den Markt, vielleicht findest du ja was besseres. 4,7% Rendite ist okay, aber nicht überragend.