Hallo zusammen,
ich bin seit Anfang des Jahres zum ersten Mal Vermieter geworden und stehe jetzt vor meiner ersten Steuererklärung mit Mieteinnahmen. Ehrlich gesagt bin ich etwas überfordert, wo ich überhaupt anfangen soll.
Konkret: Ich vermiete eine Eigentumswohnung, die ich letztes Jahr gekauft habe. Die Miete läuft seit Februar, also noch nicht lang. Jetzt sitze ich hier im Sommer und denke, ich sollte das lieber jetzt in Ruhe angehen als im Stress im Frühjahr 2027 – zumal ich dann ja auch noch das neue Altersvorsorgedepot in der Erklärung berücksichtigen muss, soweit ich das richtig verstanden habe.
Meine Fragen:
- Welche Kosten kann ich überhaupt als Werbungskosten absetzen? Nur die offensichtlichen Sachen wie Grundsteuer und Hausverwaltung, oder auch Fahrtkosten zur Wohnung?
- Wie läuft das mit der Abschreibung (AfA) genau ab? 2% pro Jahr hab ich irgendwo gelesen, aber wie berechne ich die Basis?
- Muss ich schon jetzt irgendwas beim Finanzamt anmelden oder reicht die normale Steuererklärung?
Ich bin kein Steuerprofi und will das erstmal selbst verstehen, bevor ich zum Steuerberater gehe. Vielleicht hat jemand von euch gute Einstiegslektüre oder praktische Erfahrungen geteilt?
Danke schon mal!
Hallo Stefan,
kann ich gut nachvollziehen, ich war vor einigen Jahren genau in deiner Situation. Hier ein paar Punkte die mir damals geholfen haben:
Zu den Werbungskosten: Da fällt deutlich mehr drunter als die meisten denken. Grundsteuer, Hausgeld (soweit nicht auf Mieter umgelegt), Finanzierungszinsen, Fahrtkosten zur Wohnung (0,30€/km), Kosten für Kleinreparaturen, Steuerberatungskosten, sogar anteilige Telefon- und Internetkosten wenn du nachweisen kannst dass du die für die Verwaltung nutzt. Sammle wirklich alles und führ eine einfache Liste.
Zur AfA: Die 2% gelten für Gebäude ab Baujahr 1925 aufwärts, also Normalfall. Basis ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises – nicht der Grundstücksanteil! Grundstücke werden nicht abgeschrieben. Im Kaufvertrag steht das manchmal aufgeteilt, sonst gibt es vom BMF eine Arbeitshilfe zur Aufteilung, die auch das Finanzamt akzeptiert.
Beim Finanzamt: Du musst nichts extra anmelden. Einfach Anlage V in der Steuererklärung ausfüllen. Wenn du größere Einnahmen erwartest kann das FA einen Vorauszahlungsbescheid schicken, aber das passiert automatisch.
Ein Tipp noch: Gerade wenn das Altersvorsorgedepot 2027 dazukommt, wird die Erklärung etwas komplexer. Ich hab mich letztes Jahr intensiver mit Anbieter- und Produktfragen beschäftigt – Anbieterwechsel beim Altersvorsorgedepot - lohnt sich das oder Stress pur? – das gibt auch etwas Orientierung für die steuerliche Seite des Depots.
Für den Einstieg empfehle ich die Broschüren des Bundesfinanzministeriums zur Anlage V, die sind gar nicht so schlimm zu lesen.