Hallo zusammen,
ich plane seit einiger Zeit, eine Immobilie zu kaufen – primär als Altersvorsorge, da ich dem neuen Altersvorsorgedepot 2027 zwar positiv gegenüberstehe, aber nicht alles auf eine Karte setzen will. Jetzt beschäftige ich mich gerade intensiver mit den Zahlen und bin ehrlich gesagt etwas erschrocken, was allein schon an Nebenkosten zusammenkommt.
Grundumsatzsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, Maklerprovision – wenn ich das alles zusammenrechne, komme ich schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises obendrauf. Bei einer Immobilie für 350.000 Euro wären das also locker 35.000 bis 50.000 Euro, die ich zusätzlich liquide haben muss, bevor ich überhaupt angefangen habe zu finanzieren.
Hat jemand von euch das selbst erlebt und kann sagen, welche Posten am Ende wirklich ins Gewicht gefallen sind? Ich frage auch deshalb, weil ich nicht sicher bin, ob es versteckte Kosten gibt, die man nicht sofort auf dem Schirm hat – zum Beispiel Gutachter, Renovierungsrücklage direkt nach dem Kauf, oder Versicherungen die sofort abzuschließen sind.
Bin für jeden Erfahrungsbericht dankbar. Vielleicht kennt auch jemand eine gute Faustregel, wie viel Eigenkapital man wirklich bereithalten sollte, damit man nicht in eine Liquiditätsfalle tappt.
Matthias
Ich kenne das Thema gut weil ich mich schon länger mit Kostenstrukutren bei Geldanlagen befasse – ob Depotgebühren oder eben Kaufnebenkosten, das Prinzip ist dasselbe: die versteckten laufenden Kosten fressen die Rendite leise auf.
Beim Immobilienkauf würde ich zusätzlich zu allem Gesagten noch auf folgendes hinweisen: Den Energieausweis des Gebäudes genau anschauen. Gerade jetzt im Sommer merkt man ja wie belastend schlechte Wärmedämmung sein kann – nicht nur fürs Klima, sondern fürs Portemonnaie. Eine schlecht gedämmte Immobilie kann in den nächsten Jahren durch Sanierungspflichten zu einer teuren Angelegenheit werden.
Das Gebäudeenergiegesetz hat einiges in Bewegung gebracht und die Unsicherheit über künftige Anforderungen ist ein echter Kostenfaktor, den man beim Kauf einpreisen muss. Manchmal ist eine scheinbar günstigere Immobilie am Ende teurer.
Gut dokumentieren, gut kalkulieren – das gilt für das neue Depot genauso wie für Immobilien.
Kurz und knapp: 15 Prozent Nebenkosten-Puffer ist die Untergrenze, nicht die Obergrenze. Wer das knapper kalkuliert, lebt gefährlich.
Ich bin Selbständiger und hab mich vor einigen Jahren ernsthaft mit dem Immobilienkauf als Altersvorsorgeoption auseinandergesetzt. Letztlich hab ich mich dagegen entschieden, aber die Recherchephase war sehr lehrreich.
Das was mir am meisten aufgefallen ist: Viele Menschen rechnen die Opportunitätskosten des gebundenen Eigenkapitals gar nicht ein. Das Geld das ich in die Nebenkosten stecke ist weg – da gibt's keine Gegenleistung dafür im Sinne von Vermögenswert. 40.000 Euro Nebenkosten sind 40.000 Euro die nicht mehr arbeiten können.
Dazu kommt bei Selbständigen ein besonderes Problem: Die Bank bewertet die Bonität anders als bei Angestellten, und die notwendige Eigenkapitalquote ist oft höher. Ich hätte also noch mehr Puffer gebraucht als ein Angestellter in vergleichbarer Situation.
Für mich persönlich war das am Ende ein Argument mehr, auf andere Instrumente zu setzen – zum Beispiel das neue Altersvorsorgedepot wenn es 2027 startet, das ich als Selbständiger unter bestimmten Voraussetzungen nutzen kann. Aber das ist natürlich eine individuelle Entscheidung und ich will Matthias nicht in eine Richtung drängen.
Also ich hab das 2019 durchgemacht und kann nur bestätigen was Gerhard schreibt. Wir hatten damals knapp 42.000 Euro Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 310.000 – das hat uns ehrlich gesagt den Atem verschlagen.
Besonders der Makler war ein Thema. Seit der Reform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, aber je nach Konstellation zahlst du als Käufer trotzdem noch 3 Prozent plus MwSt.
Was ich in keiner Checkliste gelesen hab: Wir mussten kurz nach dem Einzug die komplette Heizungsanlage erneuern. Das Haus war zwar begutachtet, aber der Gutachter hatte das nicht eindeutig als dringend eingestuft. Hat uns nochmal knapp 12.000 Euro gekostet, die wir eigentlich nicht eingeplant hatten.
Meine Faustregel seitdem: Mindestens 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten und Puffer einplanen, plus nochmal 5 Prozent als eiserne Reserve für die ersten zwei Jahre. Klingt viel, aber besser als nachher einen Kredit für die Heizung aufnehmen müssen.
Als ich mich mit dem Thema Riester-Wechsel beschäftigt hab (siehe Wann lohnt sich der Wechsel von Riester?), ist mir aufgefallen dass viele Leute die Gesamtkosten ihrer Altersvorsorge grundsätzlich unterschätzen – nicht nur bei Immobilien.