Hallo zusammen,
ichmal eine Frage die mich schon eine Weile beschäftigt und ich finde nirgendwo eine wirklich befriedigende Antwort drauf.
Ich überlege schon länger, ob es sich lohnt eine Immobilie als langfristige Altersvorsorge zu kaufen – nicht zum Selbstbewohnen, sondern zur Vermietung. Mein Gedanke: Das Altersvorsorgedepot ab 2027 ist schön und gut, aber Betongold hat ja auch seinen Reiz.
Jetzt ist meine konkrete Frage: Wo schaut ihr überhaupt noch hin, wenn es um bezahlbare Objekte mit realistischer Mietrendite geht? Die großen Städte wie München, Hamburg, Frankfurt – da braucht man gar nicht erst hinschauen, die Preise sind ja absurd im Verhältnis zur erzielbaren Miete. Aber was ist mit dem Stadtrand von Mittelstädten? Oder kleineren Städten mit 20.000-50.000 Einwohnern in Pendlerabstand zu größeren Zentren?
Ich hab im Sommer jetzt etwas mehr Zeit und fahre auch ein paar Gegenden persönlich ab – Ostdeutschland interessiert mich da besonders, aber auch Teile von NRW oder Niedersachsen. Habt ihr konkrete Regionen auf dem Schirm oder Erfahrungen gemacht wo Preise und Mieten noch in einem vernünftigen Verhältnis stehen?
Was nutzt ihr zur Recherche – habt ihr bestimmte Kriterien die ihr anlegt bevor ihr überhaupt eine Region genauer betrachtet?
Freue mich über jede Einschätzung.
H.Bruckmann
Ergänzend zu dem was H.Bergmann65 schreibt: Bevölkerungsprognosen sind tatsächlich eines der ersten Dinge die ich mir anschaue. Das Statistische Bundesamt und die einzelnen Landesstatistikämter haben da ganz brauchbare Daten, meist bis 2040 oder 2045 projiziert.
Darüber hinaus: Kaufpreisfaktor allein sagt wenig. Ich rechne immer mit Bruttomietrendite minus pauschale 20-25% für Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand und schaue was dann noch übrig bleibt. Unter 3% Netto-Netto lohnt sich der Aufwand kaum gegenüber einem diversifizierten ETF-Depot.
Regional würde ich aktuell auf Mittelstädte in Sachsen (nicht Dresden, zu teuer) und bestimmte Randlagen in Schleswig-Holstein schauen. Beide Regionen haben unterschiedliche Treiber aber noch akzeptable Einstiegspreise. Im Sommer lässt sich sowas auch gut mit nem kurzen Kurzurlaub verbinden um die Orte mal live zu erleben – Bauchgefühl vor Ort ist trotzdem durch keine Statistik ersetzbar.
Ich bin etwas älter und hab über die Jahrzehnte miterlebt wie sich der Immobilienmarkt verändert hat. Was mich beschäftigt: Viele Regionen die heute noch günstig klingen, waren das auch vor 15 Jahren – und haben sich seitdem kaum entwickelt. Strukturschwäche ist hartnäckig.
Mein Rat: Schaut auf die Altersstruktur der Bevölkerung in der Zielregion. Überalterte Regionen mit Abwanderung der Jüngeren bedeuten langfristig weniger Mieternachfrage. Das klingt nüchtern aber das ist die Realität. Ich habe in meinem Bekanntenkreis Fälle gesehen wo Immobilien in solchen Regionen mehr zum Klotz am Bein wurden als zur Altersvorsorge.
Das Altersvorsorgedepot 2027 hat den Vorteil dass man flexibel bleibt. Das sollte man nicht unterschätzen.
Gute Frage, die ich mir auch schon gestellt hab. Ich hab im Thread Erste Sparrate festlegen - wie fange ich realistisch an? schon geschrieben, dass ich versuche meine Altersvorsorge auf mehrere Standbeine zu verteilen – und Immobilien gehören da theoretisch dazu.
Aus meiner Recherche: Mittelstädte mit Hochschule oder größerem Arbeitgeber in der Nähe sind interessanter als rein landwirtschaftlich geprägte Regionen. Mieterbedarf ist stabiler, Leerstand geringer. Konkret habe ich mir zuletzt Städte in Sachsen und Thüringen angeschaut – Zwickau, Gera, Erfurt-Umland. Kaufpreisfaktor teilweise noch unter 15, was man in Westdeutschland kaum noch findet.
Aber Vorsicht: Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung und lokaler Arbeitsmarkt müssen stimmen. Ich schaue immer zuerst auf Wanderungssaldo und Leerstandsquote der jeweiligen Stadt, bevor ich tiefer einsteige. Das kostet etwas Zeit aber erspart böse Überraschungen.
Da muss ich LauraK ein bisschen widersprechen – oder zumindest ergänzen. Ja, Immobilien machen Arbeit, aber das ist kein Argument gegen das Investment an sich, sondern ein Argument für gute Vorbereitung. Wer sich im Vorfeld wirklich einliest und z.B. eine Hausverwaltung einplant, kann das Risiko deutlich reduzieren.
Zur Region: Ich hab in NRW geschaut, konkret Bochum und Herne. Kaufpreise für ältere ETWs noch machbar, Mietnachfrage durch Studenten und Pendler vorhanden. Rendite nach Kosten liegt irgendwo bei 4-5% wenn man Glück hat bei der Auswahl. Ist jetzt kein Reichtum aber stabiler als manch anderes.
Wichtig finde ich: Im Sommer ist oft ein guter Zeitpunkt um Objekte in Ruhe zu besichtigen, weniger Konkurrenzdruck als im Frühjahr. Kann ich aus Erfahrung sagen.