Hey Leute,
ich beschäftige mich seit ein paar Wochen intensiver damit, ob eine vermietete Immobilie neben dem Altersvorsorgedepot 2027 noch Sinn macht oder ob das inzwischen in den meisten Gegenden schlicht nicht mehr funktioniert. Die großen Städte – München, Hamburg, Frankfurt – sind ja gefühlt seit Jahren abgehakt wenn es um vernünftige Bruttomietrenditen geht. Da kommt man wenn überhaupt noch auf 2-3%, das ist lächerlich bei den Kaufpreisen.
Mich interessiert mehr: Gibt es noch Regionen in Deutschland, wo die Kombination aus Kaufpreisen, Mietentwicklung und Bevölkerungsprognose noch interessant ist? Ich denke an Mittelstädte, vielleicht ostdeutsche Städte die wachsen (Leipzig war ja mal heiß, ist das noch so?), oder B/C-Städte in Westdeutschland.
Bin gerade eher im Research-Modus, der Start des Altersvorsorgedepots 2027 ist noch ein halbes Jahr hin, also nutze ich den Sommer um mich grundsätzlich zu überlegen wie ich meine Altersvorsorge aufstelle – ETF-Depot und Immobilie parallel, oder doch lieber nur ETFs?
Hat jemand konkrete Erfahrungen mit bestimmten Regionen oder gute Quellen für regionale Marktdaten? Vor allem interessiert mich die Korrelation mit dem Bevölkerungswachstum. Danke schon mal!
Das ist eine Frage die mich auch beschäftigt hat, bevor ich damals meine erste Wohnung gekauft habe. Grundsätzlich würde ich sagen: Die Renditekennzahlen alleine reichen nicht. Man muss sich wirklich anschauen wie sich eine Region langfristig entwickelt – Arbeitsmarkt, Infrastruktur, Hochschulen. Ostdeutsche Städte mit Uni-Standort können interessant sein, aber Vorsicht: Viele Kleinstädte ohne klaren Wirtschaftsschwerpunkt verlieren seit Jahren Einwohner und das dreht sich nicht so schnell. Leipzig ist meiner Meinung nach inzwischen auch schon recht teuer geworden, da war vor 5-6 Jahren deutlich mehr Luft. Magdeburg, Erfurt oder auch Chemnitz werden gelegentlich als noch günstig genannt. Im Westen schaut man sich Kassel, Dortmund oder Teile des Ruhrgebiets an – aber auch da ist der Markt nicht mehr was er vor 10 Jahren war. Ich würde das parallel zum Altersvorsorgedepot planen, nicht als Entweder-oder.
Ich schau mir das aus einer eher datengetriebenen Perspektive an. Für regionale Marktdaten empfehle ich die empirica-Studie zu Wohnungsmärkten und den IVD-Preisspiegel – beide sind kostenpflichtig aber es gibt immer wieder Zusammenfassungen online. Das Statistische Bundesamt hat auch brauchbare Bevölkerungsprognosen auf Kreisebene, die sind kostenlos.
Zu deiner eigentlichen Frage: Die Schere zwischen schrumpfenden und wachsenden Regionen wird laut den meisten Prognosen noch größer. Städte wie Leipzig, Erfurt oder Halle (Saale) zeigen weiterhin positives Bevölkerungswachstum, aber die Kaufpreise in Leipzig haben sich in den letzten 5 Jahren fast verdoppelt – die Renditen sind entsprechend gesunken. Chemnitz ist preiswerter aber strukturell schwieriger. Im Ruhrgebiet differenziert sich der Markt stark – Essen Süd und Bochum-Mitte funktionieren anders als andere Stadtteile. Mein Fazit: Ohne sehr gute Ortskenntnis oder professionelle Analyse würde ich bei einer ersten Immobilie eher in der eigenen Region bleiben. Das Klumpenrisiko ist bei Immobilien ohnehin schon strukturell gegeben.
Das hab ich in einem anderen Kontext auch schon bei Inflationsschutz: Wie risikoreich sind TIPS und Rohstoffpositionen? erwähnt – Diversifikation ist eigentlich das stärkste Argument für ETFs gegenüber Einzelimmobilien.
Ich hab mir das Thema diesen Sommer auch nochmal vorgenommen – bei der Hitze sitzt man ja eh lieber drinnen und recherchiert als draußen 😄 Was ich sagen kann: Ich schaue mir gezielt Städte mit 50.000 bis 150.000 Einwohnern an, die in Pendeldistanz zu einem Ballungsraum liegen. Die profitieren von Wegzüglern aus den Großstädten, haben aber noch halbwegs bezahlbare Preise. Im Süden wäre das z.B. der Raum um Augsburg oder Ingolstadt, im Norden eher Lüneburg oder Lübeck. Im Osten ist Jena immer noch interessant trotz des Uni-Standorts – aber wie gesagt auch da zieht es an.
Was die Kombination mit dem Altersvorsorgedepot 2027 angeht: Ich plane beides – die staatliche Förderung beim Depot mitzunehmen und gleichzeitig eine Bestandswohnung zu halten die ich schon länger besitze. Das eine schließt das andere ja nicht aus, solange die Liquidität stimmt. Die Frage wie ich fürs Depot einzahle hab ich für mich schon beantwortet – monatlich, damit ich die Liquidität im Blick behalte.
Ich bin zwar eher noch am Anfang meiner Sparkarriere und beschäftige mich mehr mit dem Altersvorsorgedepot als mit Immobilien, aber ich hab das Thema Regionalmarkt trotzdem auf dem Schirm für später. Was ich so gelesen hab: Mittelstädte mit stabiler Industrie und guter Anbindung an größere Zentren gelten als solider als Großstädte. Hannover wird da oft genannt, oder auch Augsburg. Ich glaub aber das kommt sehr drauf an was man will – sichere Rendite oder Wertsteigerung, das sind oft unterschiedliche Märkte.